Perustelut
Myytävä kohde
Pirkanmaan sairaanhoitopiiri ja Nokian kaupunki sopivat keväällä 2020 Pitkäniemen alueen kaavoituksen käynnistämisestä. Kaavamuutos käynnistettiin Pirkanmaan sairaanhoitopiirin aloitteesta ja sen taustalla oli psykiatrisen sairaalan toimintojen siirtäminen Kaupin kampukselle. Pirkanmaan hyvinvointialue on siirtänyt nuoriso- ja aikuispsykiatrian toiminnot vaiheittain ja tämän seurauksena merkittävä osa Pitkäniemen sairaala-alueen toimitiloista on tyhjentynyt vuodenvaihteessa 2023-2024. Tällä hetkellä Pitkäniemessä on ainoastaan hyvinvointialueen vammaispalvelujen toimintoja rakennuksissa 70-73, jonka lisäksi rakennuksessa 14 toimii perhetukikeskus ja rakennuksessa 80 Voimian ravintokeskus. Lisäksi tyhjentyneissä ja pois myytäviksi suunnitelluissa rakennuksissa on vielä sairaala-aluetta palvelevia teknisiä järjestelmiä ja tukipalvelutiloja, jotka siirretään käynnissä olevan investointihankkeen myötä hyvinvointialueen hallintaan jääviin rakennuksiin.
Pitkäniemen sairaala-alue sijaitsee Nokialla Pyhäjärven rannalla. Alue on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu ympäristö. Kaavamuutoksen tavoitteena oli aikaansaada Pitkäniemeen uusi asemakaava, joka mahdollistaa arvokkaan miljöön ja suojeltujen rakennusten säilymisen sekä alueelle jäävien vammaispalveluiden yksiköiden asettumisen osaksi uudistunutta ja viihtyisää asumisen ja palveluiden kaupunginosaa. Vanhaa ja uutta yhdistävällä asemakaavalla pyritään mahdollistamaan alueen muutos sairaala-alueesta asuinalueeksi ja nostamaan positiivisella tavalla esiin alueen historiaa ja muita arvoja.
Kaavamuutokseen liittyen laadittiin Pitkäniemen alueelle maankäyttö- ja luovutussopimus (aluehallitus on 28.4.2025 § 131). Sopimuksessa hyvinvointialue ja Nokian kaupunki ovat sopineet asemakaavan laatimisesta kohdealueelle, maankäyttösopimuskorvauksista ja muista asemakaavan muutoksen toteuttamiseen liittyvistä asioista. Sopimuksen mukainen maankäyttökorvaus on 4 348 994 euroa sisältäen kiinteistövaihtojen kauppahinnat.
Nokian kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 8.9.2025 § 75 Pitkäniemen alueen asemakaavamuutoksen koskien kortteleita 25-27 sekä katu-, virkistys- ja erityis- sekä vesialueita. Kaava on lainvoimainen.
Asemakaavan mukaisen infran suunnittelun ja rakentamisen vastuut on sovittu maankäyttö- ja luovutussopimuksessa. Pirkanmaan hyvinvointialueen vastuulle kuuluu alueella olevien pysäköintialueiden toteuttaminen lukuun ottamatta Nokian kaupungin osuutta korttelissa 34. Hyvinvointialue ei rakenna pysäköintialueita tässä vaiheessa, vaan rakentamisvastuu siirtyy uudelle omistajalle. Nokian kaupungin osalta infran suunnittelu ja rakentaminen on käynnissä ja valmistuu vuoden 2027 aikana.
Myyntisuunnitelma
Myyntisuunnitelmassa Pitkäniemen kokonaisuus on jaettu kolmeen eri osaan.
Myyntialue 1 sisältää rakennuksen 23. Rakennuksesta löytyy 4 kpl asuinhuoneistoja, jotka ovat tällä hetkellä vuokrattuna.
Myyntialue 2 sisältää rakennukset 27 (linna), 28 (vanha kanala) ja 29 (kylmä varasto). Myyntialue 2 on osoitettu voimassa olevassa asemakaavassa palvelurakennusten korttelialueeksi, joka ei mahdollista rakennusten käyttöä pysyvään asumiseen.
Myyntialue 1 ja myyntialue 2 ovat erotettavissa pääkokonaisuudesta (myyntialue 3), eikä niiden myyntiä yhdessä myyntialue 3:n kanssa nähdä tarkoituksenmukaisena. Myyntialueet 1 ja 2 tuodaan päätöksentekoon erillisinä päätöksinä.
Myyntialueiden aluerajaukset on osoitettu liitteessä.
Myyntialue 3
Myyntialue 3 sisältää suojeltuja vanhoja rakennuksia sekä uutta rakennusoikeutta yhteensä noin 30 500 k-m2 (sisältäen purkukohteet). Myyntialue 3 on tarkoitus myydä ensisijaisesti yhtenä kokonaisuutena. Kokonaismyynnillä varmistetaan, että myös alueella sijaitsevat vanhat suojellut rakennukset saadaan kaupaksi ja että alueen toteutus muodostaa yhtenäisen, asemakaavan tavoitteita tukevan kokonaisuuden.
Myyntialue 3:en kuuluu voimassa olevan asemakaavan mukaiset korttelin 32 tontit nro 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ja 10, korttelin 33 tontti nro 1 sekä korttelin 34 tontti nro 3. Suurinta osaa tonteista ei ole vielä muodostettu voimassa olevan tonttijaon mukaisiksi tonteiksi, jolloin tonttien pinta-alat voivat muuttua ilmoitetusta. Rakennusoikeus ei ole sidottu tontin pinta-alaan.
Korttelin 32 tontilla 9 sijaitsee rakennus 14, joka on tällä hetkellä hyvinvointialueen oman perhetukikeskuksen käytössä. Perhetukikeskuksen jäämisestä pysyvästi Pitkäniemeen ei ole päätöstä. Rakennus myydään myyntialueen mukana niin, että hyvinvointialue sitoutuu vuokraamaan kohteen vähintään viiden (5) vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella.
Myyntialueeseen kuuluvien tonttien tarkemmat tiedot liitteenä.
Asemakaava
(AK): Tontit nro 6 ja nro 8 korttelissa 32 sekä tontti nro 1 korttelissa 33 on osoitettu asemakaavassa asuinkerrostalorakentamiseen.
(AL/AL-3): Tontit nro 1, nro 7 ja nro 9 korttelista 32 on osoitettu asuin-, liike-, ja toimistorakennusten alueeksi.
(A): Tontti nro 3 korttelissa 32 on osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi.
(AH-1): Tontti nro 4 korttelissa 32 on osoitettu asumista palvelevaksi yhteiskäyttöiseksi korttelialueeksi. Korttelialue tulee säilyttää istutettuna ja luonteeltaan puistomaisena alueena.
(LPA-4): Tontit nro 5 ja nro 10 korttelissa 32 ja tontti nro 3 korttelissa 34 on osoitettu autopaikoille.
Uutta rakentamista on osoitettu eniten alueen itäreunalle, joka kestää uudistamista ja täydentämistä keskialueita paremmin. Kortteli 33:n kerrostalotontti on osoitettu kokonaan uudisrakentamiselle. Tontilla on uutta rakennusoikeutta 10 500 k-m2.
Tonttien rakennusoikeudet ilmenevät liitteeltä.
Rakennukset
Sairaala-alueen rakennukset puistoineen on rakennettu pääosin 1896-1899. Kaikki muut myyntialueella olevat rakennukset ovat suojeltuja lukuun ottamatta rakennuksia 11 ja 16, jotka saa purkaa ja tilalle rakentaa uudet.
Kauppaan sisältyvät kaikki myyntialueella sijaitsevat rakennukset ja rakennelmat nykyisessä kunnossaan irtaimistoineen.
Rakennusten numerointi ilmenee liitteeltä.
Hinta ja myyntitapa
Suojeltujen rakennusten markkina-arvoon liittyy epävarmuutta. Kohteen kokonaisarvo muodostuu ennen kaikkea uudesta rakennusoikeudesta, asemakaavan mahdollistamasta vanhojen rakennusten uudesta käytöstä sekä alueen sijainnista vesistön äärellä, joka tukee alueen arvoa erityisesti asuinkäytössä.
Retta Management on 21.1.2025 laatinut Pitkäniemen alueesta arvion maankäyttö- ja luovutussopimukseen liittyvien korvausten määrittämisen tueksi. Arvio perustuu tonttien rakennusoikeuteen, eikä siinä ole huomioitu alueella sijaitsevia nykyisiä rakennuksia tai niiden vaikutusta kohteiden arvoon. Useilla arvion kohteena olevilla kiinteistöillä sijaitsee kuitenkin asemakaavalla suojeltuja rakennuksia, jotka voivat vaikuttaa kohteiden kokonaisarvon muodostumiseen.
Arvion mukaan AK-tonttien rakennusoikeuden arvo on 225 €/ k-m2 ja AL- tai A-tonttien rakennusoikeuden 175 €/ k-m2. Poikkeuksena AL-tontti nro 7 korttelissa 32, jonka rakennusoikeuden arvoksi on määritelty 225 €/k-m2 johtuen rannan läheisyydestä. Arvion mukaan rakennusoikeuden arvo myyntialueella on yhteensä 10 477 500 euroa.
Jotta myyntialueen luovutuksesta ei tulisi hyvinvointialueelle tappiota, tulee sen pohjahinnan olla vähintään alueen tasearvo, 15 576 700 euroa. Tasearvo muodostuu rakennusten tasearvosta 10 884 400 euroa, sisältäen liittymien arvon, sekä maapohjan tasearvosta 4 692 300 euroa, jossa on huomioitu täysimääräisesti myyntialueen osuus Nokian kaupungille maksettavasta maankäyttökorvauksesta. Myynnin arvioidaan vähentävän Pitkäniemen alueesta hyvinvointialueelle aiheutuvia vuosittaisia ylläpitokuluja noin 900 000 euroa.
BST-Arkkitehdit on tehnyt myyntialueesta myyntiesitteen havainnekuvineen, joka on valmistunut toukokuussa 2026, ja jota tullaan käyttämään kohteen markkinoinnissa.
Myyntialue esitetään myytäväksi tarjouskauppamenettelyllä. Tarjouskauppa on kiinteistönvälityksessä käytettävä myyntitapa, jossa kaikki tehdyt tarjoukset ovat julkisia ja näkyvissä kaikille kiinnostuneille ostajaehdokkaille.
Kiinteän omaisuuden luovuttamisen päätösvaltuudet
1.5.2026 voimaan tulleen hallintosäännön 63 § mukaisesti kiinteän omaisuuden luovuttamisesta päättää hyvinvointialuejohtaja, kun kauppahinta on enintään 0,5 milj. euroa. Jos kauppahinta ylittää 500 000 euroa, mutta on enintään 5 miljoonaa euroa, luovuttamisesta päättää aluehallitus. Jos kauppahinta tai käypä arvo on yli 5 miljoonaa euroa, päättää aluevaltuusto omaisuuden luovuttamisesta.
Pitkäniemen myynnin valmistelua on käsitelty Tukipalveluiden johtoryhmässä 10.6.2026 ja 24.6.2026 sekä hyvinvointialueen johtoryhmässä 4.8.2026.
Päätösperuste
Konserni- ja toimitilajaoston toimivallan peruste: Hallintosäännön 14 §.n mukaan konserni- ja toimitilajaoston tehtävänä on valmistella aluehallitukselle maankäyttöön sekä myyntiin liittyviä linjauksia strategian mukaisesti.
Liitteenä myyntiesite, rakennuksien numerokartta, kartta myyntialueista, tonttijakokartat sekä tarkemmat tonttitiedot rakennusoikeuksineen. Oheismateriaalina Retta Managementin laatima arviokirja 21.1.2025 (ei julkinen).