Konserni- ja toimitilajaosto, kokous 11.2.2025

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 4 Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen hankkeen projektinjohtourakan kaupallinen malli ja indeksisidonnaisuus

4997/2023

Aikaisempi käsittely

Aluehallitus, 28.10.2024

Valmistelija

Arto Ranta, STRATEGIAJOHTAJA, arto.ranta@pirha.fi
Matias Seini, RAKENNUTTAJAPÄÄLLIKKÖ, matias.seini@pirha.fi
Juha Kinnunen, PALVELULINJAJOHTAJA SAIRAALAPALV., juha.kinnunen@pirha.fi

Perustelut

Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen hankesuunnitelma on hyväksytty ja päätös investointihankkeen käynnistämisestä on tehty aluevaltuustossa 15.1.2024. Päätös on ehdollinen, kunnes valtioneuvosto hyväksyy Pirkanmaan hyvinvointialueen tasapainotusohjelman. Tasapainotusohjelman on hyväksynyt valtiovarainministeriö 15.2.2024.

Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen hankkeen toteuttaminen edellytti Pirkanmaan hyvinvointialueen lainanottovaltuuden muuttamista. josta valtioneuvosto päätti 2.11.2023. Lainanottovaltuus on 900 miljoonaa euroa, joka mahdollistaa hankkeen toteuttamisen. Lainanottovaltuuden ehtona on vaiheistussuunnitelma. Konserni- ja toimitilajaosto on käsitellyt hankkeen vaiheistussuunnitelman 12.3.2024 § 11.

Rakennuslupa jätettiin 27.6.2024. Lainvoimaista rakennuslupaa odotetaan loppuvuoden aikana. Kaupin kampuksen rakennusinvestointien valmisteluryhmä linjasi 11.6.2024, että hankkeen edistämiseksi edetään yleissuunnitteluvaiheeseen.

Asia on merkitty tiedoksi konserni- ja toimitilajaoston kokouksessa 10.9.2024. Asia on käsitelty suurten investointien yhteensovittamisryhmässä 23.9.2024. Konserni- ja toimitilajaosto on hyväksynyt osaltaan Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen toteutusmuodoksi yhteistoiminnallisen projektijohtourakan ja urakoitsijakilpailutuksen käynnistämisen kokouksessaan 8.10.2024 § 81.

Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen markkinavuoropuhelu

Markkinavuoropuhelu hankkeen toteutuksesta urakoitsijoiden kanssa käytiin kevään ja kesän aikana. Tavoitteena oli kartoittaa vaihtoehdot hankintaa varten ja tuoda esitys käytettävästä urakkamuodosta päätöksentekoon loppuvuodesta 2024. Markkinavuoropuhelun aloitustilaisuus pidettiin 15.2.2024. 

Markkinavuoropuheluun ilmoittautuneita urakoitsijoita oli kahdeksan, kaikkien kanssa käytiin keskusteluja toteutusmuodon valinnasta kevään ja kesän aikana. Mukana oli kuusi rakennusliikettä ja kaksi talotekniikan urakoitsijaa. Markkinavuoropuhelun aikana tutustuttiin käynnissä oleviin Oulun, Kuopion, Hämeenlinnan ja Helsingin sairaalahankkeisiin. Tutustumisen aikana kuultiin kattavasti urakoitsijoiden ja tilaajien näkökulmia hankkeiden toteutuksesta. Markkinavuoropuhelusta ja tutustumiskäyntien keskustelujen perusteella muodostui käsitys, että hankkeen toteutukseen soveltuisi parhaiten yhteistoiminnallinen projektijohtourakka, huomioiden hankkeen erityispiirteet ja suunnittelutilanne.

Hankkeen erityispiirteet

Rakennustyömaan sijainti logistisesti keskellä käyttäjä- ja asiakasvirtoja sekä ympäröivää liikennevirtaa tuo mukanaan runsaasti rajoituksia työn toteuttamiselle aikataulun, kulkureittien, järjestelmäkatkosten ja ympäristöhäiriöiden suhteen ja edellyttää saumatonta yhteistyötä urakoitsijoiden ja tilaajan välillä.

Pirkanmaan hyvinvointialueen organisaatiossa on pitkä kokemus vaativien sairaalahankkeiden läpiviennistä. Hankkeen lähtökohdat ovat palvelutuotannon toiminnallisessa suunnittelussa. Rakennusteknisiä suunnitteluratkaisuja ohjaa hyvinvointialueen rakennuttamisen teknisen suunnittelun ratkaisut suunnitteluohjeineen. Kokonaissuunnittelu hankkeessa on edellisistä johtuen varsin pitkällä ja hyvinvointialue haluaa pitää päätöksenteon ratkaisuista omissa käsissään.

Joustava toteutusmuoto mahdollistaa suunnitelmien tarkentamisen esimerkiksi laitehankintojen tarpeiden mukaiseksi myöhäisessäkin vaiheessa hanketta. Suureen ja kompleksiseen sekä teknisesti vaativaan kohteeseen soveltuu parhaiten yhteistoiminnalliset urakkamuodot. Aiemmin toteutettu Etupihahanke toteutettiin projektinjohtourakalla.

Hankkeessa noudatetaan hyväksyttyä riskienhallintasuunnitelmaa mukaan lukien vastuullisuus ja harmaan talouden torjunta.

Esitys

Toteutusmuodoksi esitetään yhteistoiminnallista projektinjohtourakkaa. Projektinjohtourakoitsija tarjoaa myös talotekniikkaurakan, joko itse tai yhdessä talotekniikkakumppanin kanssa, tai myöhemmin yhdessä tilaajan kanssa valiten. Kilpailutus suoritetaan neuvottelumenettelyllä, jonka aikana lopullisen tarjouspyynnön sisältö, rajaukset ja laajuus tarkennetaan.

Urakoitsijavalinnan valintaperusteena ovat kustannukset sekä laatuominaisuudet. Projektinjohtourakka sisältää kehitysvaiheen, josta urakoitsijan kanssa tehdään erillinen konsulttisopimus. Kehitysvaiheen aikana tehdään valmistelevia töitä. Kilpailutus edellyttää neuvottelumenettelyn käyttöä.

Päätösvallan peruste

Konserni- ja toimitilajaosto päättää (HS 14 §) vastata suurten tai strategisten investointihankkeiden valmistelusta ja valvonnasta sekä valmistella aluehallitukselle suuria ja strategisia rakennusinvestointeja ja vastata valvonnan järjestämisestä.

Aluehallitus päättää (HS 62 §) investointisuunnitelmaan sisältyvistä rakennushankkeista ja muista investointihankkeista, joiden kustannusarvio ylittää 30 milj. euroa (hankintapäätös).

Aluehallitus perusti 24.6.2024 § 190 hankeorganisaation poliittisen ja virkavalmistelun yhteensovittamisen ryhmän, joka käsittelee asiaa konserni- ja toimitilajaoston jälkeen. Yhteensovittamisryhmästä asia etenee aluehallituksen päätettäväksi.

 

Liitteenä esittelydiat Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen hankkeen urakkamuodon valinta ja kilpailutuksen käynnistäminen sekä esitys hankkeen toteutusmuodosta (HTJ).

Ehdotus

Esittelijä

Marina Erhola, HYVINVOINTIALUEJOHTAJA, marina.erhola@pirha.fi

Aluehallitus päättää hyväksyä Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen toteutusmuodoksi yhteistoiminnallisen projektijohtourakan ja käynnistää urakoitsijakilpailutuksen.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Kokouskäsittely

Aluehallituksen varajäsen Anneli Taina saapui kokoukseen ennen päätöksentekoa.

Strategiajohtaja Arto Ranta oli asiantuntijana läsnä kouksessa asian käsittelyn ajan.

Valmistelija

  • Veli-Pekka Tanhuanpää, HANKEJOHTAJA, veli-pekka.tanhuanpaa@pirha.fi
  • Matias Seini, RAKENNUTTAJAPÄÄLLIKKÖ, matias.seini@pirha.fi

Perustelut

Kaupallinen malli

Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen urakkamuodoksi valittiin yhteistoiminnallinen projektinjohtourakka aluehallituksen kokouksessa 28.10.2024. Samalla päätettiin urakkakilpailutuksen käynnistämisestä neuvottelumenettelyllä.

Kilpailutusprosessin edetessä on tarkennettu yhteistoiminnallisen projektinjohtourakan ehtoja ja lopullisen tarjouspyynnön sisältöä.

Tays uudistamisohjelman loppuvaiheen rakennushankkeiden kaupallisen mallin valinta määrittää lopullisen urakkakustannuksen muodostumisen periaatteet.

Urakkamuodon valinnan tueksi käytiin kevään ja kesän 2024 aikana markkinavuoropuhelua kahdeksan ilmoittautuneen urakoitsijan kanssa. Urakoitsijat toivat keskustelujen aikana esiin, että urakkaa ei ole mahdollista tarjota kattohintaisena urakkana hankkeen laajuuden vuoksi ja kustannusriskiä tulee jakaa. Neuvottelumenettelyn aikana tarkennetaan riskisuhteiden osuuksia. 

Esityksenä on edetä tavoitehintaisella mallilla. Tavoitehinta määritetään kehitysvaiheessa yhdessä urakoitsijan kanssa. Tavoitehinta on korvattavien kustannuksien (hankinnat ja työmaakustannukset) osalta sidottu rakennuskustannusindeksiin. Tavoitehintaan sisältyvä projektinjohtopalkkio on kiinteä ilman indeksisidonnaisuutta. Kehitysvaiheessa määritetään myös urakan avaintulosmittarit, joiden perusteella voidaan maksaa kannustinpalkkiota.

Tilaaja ja urakoitsija jakavat tavoitehinnan ylityksen kustannukset jaolla tilaaja 70 % ja urakoitsija 30 % aina 10 % ylitykseen asti, jonka jälkeisistä kustannuksista vastaa tilaaja kokonaisuudessaan.

Tavoitehinnan alitus jaetaan 2 % asti tilaajan ja urakoitsijan kesken tilaaja 30-50 % ja urakoitsija 50 %. Tilaajan osuuteen vaikuttaa urakoitsijan kannustinpalkkion suuruus. Enintään 20 % alituksesta viedään kannustinpalkkioihin, jos urakoitsija saavuttaa avaintulosmittareita. Jos urakoitsija ei saavuta avaintulosmittareita, jää tavoitehinnan alituksen kannustinpalkkio kokonaan tilaajan hyödyksi.

Tilaaja voi kehitysvaiheessa irtisanoutua sopimuksesta, jos urakoitsijan tavoitehintaesitys on yli 10 % tilaajan esitystä isompi ja sen alle ei päästä ilman kriittisten tavoitteiden, kuten toiminnallisuus ja turvallisuus, heikentämistä.

Urakkasopimukseen määritetään järkyttäville tapahtumille kriteeristö, jonka perusteella urakoitsija voi menettää ansaittua kannustinpalkkiota tai osaa palkkiostaan. Sopimuksen mukaiset sopimussanktiot peritään kaupallisen mallin ulkopuolella.

Harmaantalouden ennaltaehkäisyn toimenpiteet ovat Tays uudistamisohjelman projektijohtourakkakilpailun arvioinnin pisteytyksessä ja harmaan talouden ennaltaehkäisyn tarkastustoimet kirjataan osaksi projektijohtourakan urakkasopimusta. Harmaan talouden torjuntatoimia seurataan kolmannen osapuolen toimesta.   

Kustannusten sitominen rakennuskustannusindeksiin

Hankkeen korvattavien kustannusten sitominen rakennuskustannusindeksiin vähentää urakoitsijan riskivarauksen tarvetta tavoitehinnan määrittelyssä. Samalla varmistetaan hankkeen kustannusmuutoksen ennakoitavuus tilanteessa, jossa rakennusalan markkinatilanteen suhdanne muuttuu nopeasti. 

Päätöstoimivalta

Hyvinvointialueen hallintosäännön 62 § mukaan aluehallitus päättää Investointisuunnitelmaan sisältyvistä rakennushankkeista ja muista investointihankkeista, joiden kustannusarvio ylittää 30 milj. euroa. Hyvinvointialueen hallintosäännön 14 §:n 6. kohdan mukaan konserni- ja toimitilajasto tehtävänä on valmistella aluehallitukselle suuria ja strategisia rakennusinvestointeja.

Liitteenä esitysaineisto.

Ehdotus

Esittelijä

  • Mika Kontio, KONSERNIPALVELUJOHTAJA, mika.kontio@pirha.fi

Konserni- ja toimitilajaosto päättää esittää aluehallitukselle, että aluehallitus

  1. hyväksyy esityksen mukaisen kaupallisen mallin käytettäväksi Tays uudistamisohjelman rakennushankkeissa.
     
  2. hyväksyy, että Tays uudistamisohjelman rakennushankkeiden tavoitehintaan kuuluvat korvattavat kustannukset sidotaan rakennuskustannusindeksiin.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Kokouskäsittely

Asiantuntijana kokouksessa hankejohtaja Veli-Pekka Tanhuanpää.

Liitteet

Tays Uo Kilpailutus päätöksenteko 250211_Koja.pdf (pdf, 572 kt)

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusta ei saa tehdä päätöksestä, joka koskee vain valmistelua tai täytäntöönpanoa (Laki hyvinvointialueesta 141 §).